РАССЕЛЕНИЕ АВАРИЙНОГО ЖИЛЬЯ — УНИКАЛЬНАЯ ПРОГРАММА, В МИРЕ ЕЕ НИ У КОГО НЕТ
Надо поднимать престиж специалистов ЖКХ
Почему не заработала пока в полную силу программа «Дальневосточный гектар», как свести к минимуму число аварийных домов в стране и правильно рассчитывать стоимость капремонта, чтобы не росли тарифы в коммунальных платежках жильцов. Об этом и многом другом мы говорили с председателем Общественного совета при Минстрое России и попечительского совета Фонда развития территорий Сергеем Степашиным. А начали с самой актуальной для многих семей темы — покупки жилья. За пять лет оно подорожало относительно их доходов на 67%.
Сергей Вадимович, по поручению президента будет продлена льготная семейная ипотека. 6% по нынешним временам — очень гуманный процент. Есть еще программа по индивидуальному жилищному строительству (ИЖС), здесь ставка 8%. И уже более половины построенных квадратных метров жилья — малоэтажные загородные дома.
Сергей Степашин: И это здорово! Здорово, потому что у нас огромная страна, большая территория. Я вообще не сторонник так называемых агломераций, когда хотят затолкать людей в «бантустаны». Мы так страну потеряем.
Конечно же, ИЖС надо и дальше развивать. Расширять возможности ипотеки. Но главное — нужна инфраструктура. Почему в полную силу так и не заработала программа «Дальневосточный гектар»? Вроде дали бесплатную землю. А как построишься? Ни дорог, ни газа, ни электричества — ничего нет. Все это государство должно взять на себя, я имею в виду власти регионов. Выделяют участки под застройку, подводят инфраструктуру и только потом — продают или передают.
Знаете, если бы мы не сделали глупость при советской власти, когда ограничили участки шестью сотками, а давали бы по полгектара земли, сегодня большинство россиян жили в нормальных домах. Так что сейчас мы возвращаем долги нашим людям.
То, что вы говорите по инфраструктуре, уже давно находится в зоне ответственности регионов. Не справляются?
Сергей Степашин: Правительство России действительно одобрило такой подход. И большинство регионов как раз справляется. А иначе как бы могло получиться, что из 110 миллионов квадратных метров жилья (это, кстати, рекорд!), сданных в прошлом году, 55-60 миллионов — индивидуальное жилищное строительство?
Может, остальным надо денег подбросить на инфраструктуру? Или регионы только собственными силами должны справляться?
Сергей Степашин: Сегодня у нас менее 30 самодостаточных регионов, которые сами себя обеспечивают. Остальные получают из федерального бюджета серьезные трансферты, в том числе — имеющие целевое предназначение. С учетом этого регионы определяют приоритеты, куда тратить деньги, в том числе — на обеспечение индивидуального жилищного строительства.
У регионов много проблем, они могут развитие инфраструктуры для ИЖС отложить на второй и третий план.
Сергей Степашин: Все в правительстве, от кого зависит развитие ИЖС, в том числе и наш Общественный совет при Минстрое России, активно мониторят ситуацию в данной сфере. Работают с теми, у кого пока еще не все получается.
Квартира — в аренду
Альтернативой собственных квартир в многоэтажке может стать арендное жилье. В девяти регионах Дальнего Востока начинают его строить по программе «Доступное арендное жилье в ДФО». До конца 2025 года планировали запустить проект еще в шести регионах. Как продвигается это направление?
Сергей Степашин: Работаем. Надо четко определить, как эксплуатировать такое жилье. И в каждом регионе просчитать, насколько оно будет востребовано. А сама схема, безусловно, перспективная. Снимаешь квартиру, платишь аренду с возможным последующим выкупом. Не можешь выкупить, останешься в арендном жилье.
А когда оно будет по всей стране — сможем легко переезжать в другие регионы в поисках более выгодной работы.
Сергей Степашин: Эта схема, кстати, работает во многих странах мира — до 60% людей так живут. Потенциальными пользователями арендного жилья являются также студенты, молодежь. Тут еще вот что главное — качество жизни.
В среднем в нашей стране ежегодно обеспечивают жильем 4-5% от общего числа семей, состоящих на учете в качестве нуждающихся. Сложился значительный слой населения, который не может позволить себе приобрести жилье в рассрочку даже с учетом льготной ипотеки. Если в 2018 году в 17 городах-миллионниках цена жилого помещения в среднем была равна 2,4 годового дохода семьи, то в I квартале 2023 года — уже 4 годовым доходам. То есть жилье подорожало относительно доходов на 67%. Аналогичные выводы можно сделать и в среднем по стране.
Так что надо дать людям еще один вариант выхода из ситуации. Тем более что 20% россиян, желающих улучшить свои жилищные условия, как показывают опросы, не против аренды нового качественного жилья.
Но пока все это в зачаточном состоянии?
Сергей Степашин: Мы в начале пути. По состоянию на середину прошлого года рынок арендного жилья в стране состоял из 33 наемных домов социального использования и 188 коммерческого. В них проживают 11,5 тысячи человек.
Конечно, это капля в море, чтобы кардинально увеличить количество семей, имеющих возможность решить свои жилищные проблемы. В сегодняшних непростых экономических условиях, по мнению экспертов Общественного совета при Минстрое России, надо искать внебюджетные источники. На мой взгляд, заслуживает внимания механизм концессионных соглашений для создания публичного арендного жилого фонда. Это уже проверенный инструмент защиты привлекаемых частных инвестиций. При этом жилье будет находиться, например, в государственной или муниципальной собственности.
Несносные дома
Три региона — Костромская область, Хакасия, Ставропольский край — не выполнили в прошлом году план по расселению аварийного жилья. В чем причина и как им помочь?
Сергей Степашин: Причин три — деньги, кадры и отсутствие надежных строительных организаций. У Хакасии бюджет небольшой, и софинансирование из федерального бюджета не покрывает всех расходов. В Ставропольском крае сменили уже три команды, которые занимались в регионе стройкой.
И, конечно, очень важно, повторю еще раз, чтобы были надежные строительные организации. Там, где они есть, например в Татарстане, Москве, Ростовской области, Краснодарском крае, есть и результаты.
Благодаря этим передовикам общая картина смотрится победно: план на 2023 год по числу переселенных перевыполнен на 51,6%. Это не может не радовать. Или?
Сергей Степашин: Очень радует. Но при этом главное — не оставить в тени, не забыть о тех регионах, где программа буксует. Там тоже живут наши люди, и у них есть право на переселение из аварийного жилья.
Причины отставания требуют отдельного анализа в каждом конкретном случае. И этим надо заняться незамедлительно. Из личного опыта знаю: формы работы с отстающими регионами существуют и ранее эффективно применялись, включая оказание практической помощи с выездом на места. Есть другие меры. Все это надо обсуждать и не затягивать.
Готовых решений нет. Расселение аварийного жилья — уникальная программа, такой нет ни в одной стране мира. Помню, как она началась. Обсуждали, как распорядиться несколькими миллиардами долларов. Были предложения перевести их в Стабилизационный фонд или пустить на строительство дорог. Я тогда был председателем Счетной палаты, предложил направить на крупные инфраструктурные проекты, реализация которых не влияет на инфляцию. Президент выслушал нас и говорит: давайте-ка мы займемся все-таки аварийным жильем. И тогда же подписал закон о Фонде ЖКХ.
Было это в июле 2007 года. С тех пор мы почти два миллиона людей переселили из аварийного жилья. Это больше, чем население таких городов, как Новосибирск или Екатеринбург. Но надо двигаться дальше с учетом сегодняшней ситуации.
То есть программу будут корректировать? Как?
Сергей Степашин: Перемены будут. Но все это мы должны сначала обсудить с регионами, прежде чем предавать огласке.
Точно знаю, не изменится только одно: аварийное жилье будут расселять. Это не обсуждается! Причем по обеим программам: по жилью, признанному аварийным до 1 января 2017 года и с 1 января 2017-го до 1 января 2022 года. Первую программу досрочно выполнили 14 регионов. Они приступили ко второй.
Мы сможем когда-нибудь обогнать ветшание жилого фонда?
Сергей Степашин: Мы можем снизить темпы его прироста. По данным Росстата, примерно 100 миллионов квадратных метров жилья (5% от общего объема) имеет износ 65%. К 2030 году объем такого жилья может достичь 30 миллионов квадратных метров, на которых будут проживать два миллиона человек.
Для сокращения его роста ежегодно требуется расселять не менее 3-3,5 миллиона квадратных метров. За пятнадцать лет мы расселили около 28 миллионов квадратных метров: примерно по 1,8 миллиона в год.
Впрочем, остановить процесс ветшания жилого фонда нельзя, это естественный процесс. Зато возможно максимально продлить срок его эксплуатации. Главный инструмент продления жизненного цикла многоквартирного дома — своевременный и качественный капитальный ремонт.
Кап-кап ремонт
Капитальным ремонтом теперь рулят собственники квартир. Плохо рулят?
Сергей Степашин: Очень часто они даже не знают, как это делать. Рулят скорее управляющие компании. Покрасят подъезд — красиво, глаз радует. А внутри — трубы, электропроводка гнилые, ветер свистит через окна.
Поэтому, во-первых, Минстрой России утвердил для регионов методические рекомендации по перечню работ и услуг капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов. Они вступили в силу с марта прошлого года.
Что надо ремонтировать в первую очередь? Те же трубы, электропроводку, водопровод, крышу, другую инфраструктуру. Необходимые нормативные документы регионам подготовлены и через жилищные инспекции, управляющие компании реализуются. Хотя отдельные издержки в организации этих работ по-прежнему сохраняются.
Во-вторых. Долго говорили, как хорошо, что есть спецсчета на капремонт. Однако проверки показали, что там, где есть спецсчета, к сожалению, меньше всего и освоенных денег. Жильцы зачастую не знают, куда и как вложиться. Когда же это передается в фонд регионального оператора капитального ремонта, деньги осваивают эффективнее.
Спецсчета ликвидируют?
Сергей Степашин: Этого мы сделать не можем, они по закону действуют. Но, видимо, будут вносить поправки в правила их использования. Надо сделать так, чтобы деньги не лежали мертвым грузом.
Во-первых, работать с собственниками, убеждать. Показывать примеры. Вот — дом один, где общий котел, где все отремонтировано. А вот — дом второй, со спецсчетом. Пускай посмотрят, сравнят и сделают вывод.
Во-вторых, думаю, необходимо усовершенствовать практику проведения общих собраний собственников жилья. Сейчас для принятия решений по многим вопросам управления многоквартирного дома по закону требуется присутствие большинства собственников. В отдельных случаях — не менее двух третей голосов от общего числа собственников. Такой кворум просто нереально собрать. Можно было бы рассмотреть возможность снижения этих пороговых ограничений.
Можно онлайн голосовать.
Сергей Степашин: В организации собраний жителей в электронной форме не все пока проработано.
Решения на этот счет в Жилищном кодексе РФ приняты. Однако на практике здесь существуют различные препоны. Есть недостатки в работе ГИС ЖКХ, являющейся площадкой для проведения таких собраний, отсутствует доступ организаторов к реестру собственников жилья. Сохраняется недоверие граждан к электронной форме голосования, случаются подделки протоколов собраний и другое.
Взносы на капремонт будут повышать?
Сергей Степашин: По необходимости. И это решают регионы. Поймите, надо учитывать рост стоимости работ по капремонту и своевременно пересматривать уровень взносов. Но без рывков.
Нередки, к сожалению, случаи, когда регион не пересматривает размер взносов много лет. А потом, чтобы догнать накопленную инфляцию, повышает сразу в 1,5-2 раза, а то и больше. Кроме того, следует учитывать, что ремонт может состоять из различных работ, например, замена лифтов не выполняется в малоэтажных домах. Значит, и взносы должны быть разными.
Мы говорим о совершенствовании расценок. О пересмотре подходов к планированию расходов на капремонт, когда за основу берут его максимально возможную стоимость. Сейчас Фонд развития территорий совместно с Минстроем России работает над нормативным документом, по которому стоимость работ будет планироваться исходя из средней фактической цены уже проведенных мероприятий по капитальному ремонту. Это позволит более эффективно расходовать средства взносов и не допускать завышения стоимости работ.
Капремонт и повышение энергоэффективности дома пока несовместимы?
Сергей Степашин: Должны стать совместимыми. Экспертно-аналитические исследования Счетной палаты показали, что потенциал энергосбережения при проведении модернизации многоквартирных домов составляет от 40 до 70%.
За этим возникает целый ряд положительных эффектов: на 40% снижаются коммунальные платежи жильцов, меньше вредных выбросов, экономия средств бюджетов на оплату субсидий и льгот.
Хорошо бы в обязательном порядке начать строить умные дома хотя бы при расселении аварийных. Необходимо также развивать практику энергоэффективного капремонта многоквартирных домов. Это, конечно, дороже. Поэтому здесь нужны стимулы. Раньше, когда был Фонд ЖКХ, на энергоэффективный капитальный ремонт он выделял средства из своего бюджета — до 5 миллионов рублей на каждый дом. И это оказывало соответствующее стимулирующее воздействие. Думаю, надо вернуться к этому механизму и следить за энергоэффективностью на всех этапах жизненного цикла многоквартирного дома.
У кого трубы не ржавеют?
Сергей Вадимович, среди причин аварий в ЖКХ на первое место вы поставили человеческий фактор.
Сергей Степашин: Безусловно, во многих регионах ЖКХ необходима серьезная модернизация. Но вы подумайте, откуда берутся ржавые трубы и прочее? Кто-то вовремя не сделал ремонт и не заменил изношенное оборудование, кто-то разрешил строить новые дома на устаревшую инфраструктуру. И так далее. И у каждого этого «кто-то» есть фамилия, имя, отчество, должность и обязанности.
Правительство России на модернизацию ЖКХ выделяет многомиллиардные средства. И важно, чтобы эти деньги были не просто освоены, а эффективно потрачены. Вот здесь уже начинает работать человеческий фактор.
Но вмиг мы новых специалистов не найдем.
Сергей Степашин: Конечно, за один день не решишь все накопившиеся проблемы. Здесь и сейчас важен оперативный контроль, поддержка со стороны властей регионов.
При необходимости надо принимать жесткие меры к неэффективным компаниям, которые взяли в концессию объекты ЖКХ — котельные, водоканалы и прочее, и не плодить таких партнеров впредь.
Счетную палату можно попросить проверить их — Госдума имеет право дать такое поручение по концессиям. Когда я работал в Счетной палате, мы проверяли в Калужской области коммерческую компанию, которая приобрела водоканал и ничего не делала — ни модернизации, ни ремонта. Денежку скребли с него, и все! Разобрались, доказали, что собственник неэффективный.
Знаете, сколько регион потерял, возвращая в лоно области водоканал? 800 миллионов рублей. Это было более десяти лет назад. Так что советую регионам запомнить эту сумму. Сегодня цена ошибки будет еще выше.
Вернемся к подготовке специалистов. Можно открыть много отличных коммунальных колледжей, но пойдет ли туда молодежь? В тренде сейчас совсем другие профессии.
Сергей Степашин: Надо поднимать престиж специалистов ЖКХ. И вы зря думаете, что молодежи эта профессия неинтересна.
При Минстрое России создан Детский общественный совет. Ни в одном ведомстве такого нет. В нем работают 70 детишек. С удовольствием! Они изобретают приборчики, делают эскизы, как, например, можно недорого обустроить детскую площадку.
Откуда вы таких детей берете?
Сергей Степашин: Объявили конкурс. Со всей страны приехали дети с родителями, каждый со своей идеей, предложением. Лучшие вошли в совет.
Наши дети ездят в строительные университеты, встречаются со специалистами. У нас один мальчик в Удмуртии уже общественным контролером стал по ЖКХ. Приходит, смотрит, свои замечания высказывает. На местном телевидении выступает. Всего 13 лет парню! Вырастет — у такого ни одна труба не заржавеет.
У нас есть великолепная онлайн-игра, учебник для детей: как можно сохранять тепло, электроэнергию в домах. Мы предложили внедрить их как факультатив, а может быть, и как обязательную программу в школах.
Но это все работа на перспективу. А как сейчас привлечь в отрасль хороших специалистов? Зарплату надо повышать.
Сергей Степашин: Конечно, для поднятия престижа профессий дворников, сантехников, электриков и других специальностей необходимо в первую очередь повышать заработную плату. Она сегодня значительно ниже средней в российских регионах, в некоторых — составляет всего 40-60%.
Также надо расширить возможности предоставления служебного жилья работникам ЖКХ, распространить на них льготные условия ипотечного кредитования. И почему бы не учредить в стране отдельный профессиональный праздник — День работника жилищного и коммунального хозяйства?
Беседовала Татьяна Панина
